关于昌平区启动2026年度第三批高新技术企业认定管理工作的通知（本年度最后一批） 各企业： 根据科技部、财政部、国家税务总局《高新技术企业认定管理办法》（国科发火〔2016〕32号，以下简称《认定办法》）、《高新技术企业认定管理工作指引》（国科发火〔2016〕195号，以下简称《工作指引》）的规定，经研究，即日启动北京市2026年度高新技术企业认定管理工作，现就有关事项通知如下： 一、进度安排 2026年高新技术企业认定分三批进行，第三批材料受理时间为：9月14日--9月24日，申报时间以企业完成网上申报操作，并将完整申报材料报送到受理部门的时间为准。 二、申报企业范围 在本市行政区域内注册的居民企业，且符合《认定办法》第十一条有关规定，可申报高新技术企业认定。 2023年通过高新技术企业认定的企业，2026年高新技术企业资格期满终止，应完成高新技术企业发展年报填报后，再进行高新技术企业认定申报。 三、认定申报及受理 按照《科技部关于高新技术企业认定有关证明事项实行告知承诺制的通知》（国科发火〔2021〕362号）有关要求，企业可以自主选择是否适用告知承诺制办理。选择告知承诺制办理的，企业登录高新技术企业认定管理工作网（www.innocom.gov.cn），选择告知承诺制，打印系统生成的《证明事项告知承诺书》，由企业法人签字并加盖企业公章后上传管理系统，无需提供营业执照等企业注册登记证件和专利证书等企业知识产权证件。 企业登录高新技术企业认定管理工作网（www.innocom.gov.cn），按要求填写《高新技术企业认定申请书》，并上传知识产权证书（未选择告知承诺制企业需上传）、经具有资质的中介机构鉴证的企业近3个会计年度的财务会计报告、经具有资质的中介机构出具的企业近3个会计年度研究开发费用和近1个会计年度高新技术产品（服务）收入专项审计或鉴证报告、近3个会计年度企业所得税年度纳税申报表等文件（电子版）。 企业完成网上申报后，应报送《认定办法》第十二条第（一）款和《工作指引》第二条第（三）款要求的书面材料。 上述材料一式两份，左侧胶装成册，在右侧骑缝处加盖企业公章。申请材料（正本）在受理时间段内向主管部门报送，企业自行留存一份材料备查。 四、材料报送 （一）电子版材料报送： 申报企业请务必加入QQ群1048323054（2026年高新技术企业认定群）（只限申报企业加入本群，中介机构不得入群），需同时提交《2026年度高新技术企业受理信息汇总表》（附件1，附件请点击文末“阅读原文”进行查阅并下载，下同）及《高新技术企业认定申请书》（PDF）。 注1：上述两份电子版文件修改为公司名称后，小窗口单独发给群中“区科委-刘志伟”。 注2：请企业务必下载本通知下，附件1《2026年度高新技术企业受理信息汇总表》进行填报，此表为2026年北京市统一格式，往年旧表不再沿用。 注3：上述两个电子版文件未交的企业无法进行最终统计和评审。 （二）纸质材料报送： 第三批高新申报材料（纸质版一份）只接受现场报送，逾期不予受理，如遇特殊情况另行通知。 报送地址： 1.受理点一：区科委--昌平区超前路9号院托管中心（食堂）二层202室 2.受理点二：昌发展公司--回龙观东大街338号AI加速中心（原腾讯众创空间）A座3层会议室，123号电梯上3层 3.受理点三：高新技术企业协会---北京市昌平区白浮泉路18号院西侧红楼 一层大厅 （三）申报咨询： 工作日上午9:30—11:30，下午14:00—16:30 联系电话：80103635、69745035（区科委） 89784673、89784674（高新技术企业协会） 五、申报要求 建立中介服务机构备案及黑名单机制 为加快推进我区高新企业认定评审工作，进一步加强对我区高新技术企业服务机构的管理，规范服务行为，提升服务水平，依据《昌平区科技服务机构登记管理办法》，我委将对开展高新申报服务的第三方服务机构进行专项登记工作。请各服务机构按照《关于开展昌平区高新服务机构登记的通知》（见附件3）进行登记。 六、年度报告、更名及账号信息找回 （一）年度报告 按照《认定办法》第十三条、《工作指引》第五条第二款规定，在同一高新技术企业资格有效期内，企业累计两年未按规定时限报送年度发展情况报表的，将取消其高新技术企业资格。有效期内高新技术企业（含2026年资质到期企业）应于2026年5月31日（星期日）前登录高新技术企业认定管理工作网（www.innocom.gov.cn），选择企业申报-统一身份认证与单点登录平台-工业和信息化部火炬统计调查-我要办理-高企发展情况-数据管理-填报。 （二）更名及重大变化 高新技术企业发生名称变更或与认定条件有关的重大变化（如分立、合并、重组以及经营业务发生变化等），应在发生之日起3个月内在“高新技术企业认定管理工作网”上提交《高新技术企业名称变更申请表》（应写明是否存在业务变化等情况，如发生变化，应详细说明），并提供以下材料扫描件： 1.名称变更申请书（高新技术企业认定管理工作网打印并加盖公章）； 2.市场监管部门出具的名称变更通知等材料； 3.企业《营业执照》相关注册登记证件； 4.旧名称的高新技术企业证书。 上述材料请按顺序扫描为一个PDF文件，发送至邮箱gxrd@kw.beijing.gov.cn。文件请注明企业全称，并在邮件中写明联系人及联系方式。 （三）异地搬迁 跨认定机构管理区域整体迁移的高新技术企业，在其高新技术企业资格有效期内完成迁移的，其资格继续有效。企业应在“高新技术企业认定管理工作网”-企业注册信息管理-异地搬迁提交迁入申请，并提供以下材料扫描件： 1.企业迁入申请（写明企业基本信息、高新认定年度及技术领域、高新证书信息、迁出及迁入地、搬迁原因等信息，加盖公章）； 2.新旧营业执照（取得高新技术企业资格后多次变更名称的企业，需提交所有执照）； 3.市场监管部门出具的迁移证明； 4.高新技术企业证书。 5.其他可证明企业符合高企资质要求或技术亮点的材料，如企业上一年度基本财务数据、研发投入及占比、高新收入及占比、科技人员数量及占比等情况，以及主要技术、获奖、风投或其他企业亮点等。 上述材料请按顺序扫描为一个PDF文件提交至迁入区科技主管部门，并写明联系人及联系方式。 （四）信息找回 企业如遗失高新技术企业认定管理工作网的用户名、密码，可登录“高新技术企业认定管理工作网”，单击“企业申报”进入“统一身份认证与单点登录平台”界面，选择“忘记密码”，按系统提示重置密码。如企业预留联系人手机号无法使用，请点击“企业用户申诉找回密码”，按系统要求填写企业信息并上传相关证明。 七、其他事项 （一）中介机构 企业应按照《认定办法》和《工作指引》的规定，选择符合以下条件的中介机构出具专项审计报告或鉴证报告。 1.具备独立执业资格，成立3年以上，近3年内无不良记录； 2.承担认定工作当年的注册会计师或税务师人数占职工全年月平均人数的比例不低于30%，全年月平均在职职工人数在20人以上； 3.相关人员应具有良好的职业道德，了解国家科技、经济及产业政策，熟悉高新技术企业认定工作有关要求。 4.会计师事务所的信息可以通过财政部注册会计师行业统一监管平台、中国注册会计师行业管理信息系统、北京市财政局网站、北京市注册会计师协会官方网站等渠道查询。其中，会计师事务所应在近3年无受行政处罚、公开谴责、监管警示等不良记录。会计师事务所处罚公示网址：http://www.bicpa.org.cn/p1/cjjl.html和 https://acc.mof.gov.cn,https://czj.beijing.gov.cn/ztlm/xzzfxxzt/xzzfdtxx/xzzfxxxzcf/index.html 税务师事务所的信息可以通过中国注册税务师协会信息服务平台和中国注册税务师协会官方网站等渠道查询。其中，税务师事务所原则上其上年度累计信用积分（指国税总局《涉税专业服务信用评价管理办法(试行)》政策中“涉税专业服务信用积分”，下同）应不低于200分。 企业在聘请中介机构时，要认真查询其相关资质及信用等情况，确保所聘用的中介机构符合上述条件，并出具书面承诺。中介机构是审计报告真实性、合法性的第一责任人，在承接专项审计业务时要确保本单位符合上述条件，并出具书面承诺。以上企业和中介机构如承诺不实，应承担相关责任。 5.按照财政部、国务院国资委、金融监管总局《关于加强审计报告查验工作的通知》（财会〔2023〕15号）及本市《关于印发<加强审计报告查验工作实施方案>的通知》(京财会〔2024〕30号）的要求，会计师事务所应当按照规定将其承办《中华人民共和国注册会计师法》第十四条规定审计业务出具的报告上传注册会计师行业统一监管平台并申请赋码。会计师事务所在注册会计师行业统一监管平台“审计报告报备验证”模块进行报告报备,将注册会计师行业统一监管平台生成的二维码信息放置在审计报告每一页的右下角。 企业应当关注获取的审计报告是否附验证码，并按照以上《通知》中明确的查验方式，通过财政部注册会计师行业统一监管平台或手机“扫一扫”等方式，查验审计报告是否由依法取得执业许可的会计师事务所出具、是否在统一监管平台报备并相应取得全国统一的验证码。查验网址为https://acc.mof.gov.cn。 按照中税协《税务师行业涉税业务报告报备管理办法(试行)》（中税协发〔2023〕16号）及我市税务师协会《关于京津高新技术企业“标准化执业认定”有关事项的通知》的要求，税务师事务所在中税协信息服务平台“业务报备”模块进行业务报告报备,在报备页面生成二维码,将信息服务平台生成的含有二维码信息页作为报告首页。 企业应聘用符合上述要求的事务所出具相关年度财务会计报告、专项审计或鉴证报告等，相关报告未赋码的，不予受理。 符合上述条件的中介机构，在出具的专项审计报告或鉴证报告后，应附中介机构诚信承诺书、营业执照复印件、执业证书复印件、中介机构当年任职职工名单（含姓名、性别、身份证号、劳动和社会保障卡号，其中注册会计师或税务师须提供证书编号）。 （二）研发费用归集 企业应按照《工作指引》的要求对研究开发活动所发生的费用进行归集，按照《高新技术企业认定申请书》中的“企业年度研究开发费用结构明细表”设置高新技术企业认定专用研究开发费用辅助核算账目。企业研究开发费用辅助核算账目、专项审计或鉴证报告、所得税年度纳税申报表《期间费用明细表》（A104000）中研究费用等数据应客观、准确。 （三）事中事后监管 北京市高新技术企业认定小组（以下简称“市认定小组”）将通过重点检查、随机抽查、实地核查等方式，加强高新技术企业受理认定及事中事后监管。受理认定过程中，对发生重大安全、重大质量事故、有严重环境违法等行为或存在其他不符合《认定办法》和《工作指引》有关要求的企业，将不予受理认定。事中事后监管过程中，对经核查不符合相关认定标准的企业，按政策取消其高新技术企业资格，并在高新技术企业认定管理工作网及相关网站公告。已认定的高新技术企业，无论何种原因被取消高新技术企业资格的，当年不得再次申请高新技术企业认定。对在高新技术企业认定工作中存在弄虚作假等行为的企业、中介机构，一经查实将依据《认定办法》和《工作指引》严肃处理，涉嫌违法违规的将移送有关部门处理。 （四）其他 高新技术企业认定、名称变更、异地迁入、资格取消等事宜均以高新技术企业认定管理工作网（www.innocom.gov.cn）公示公告为准，不再另行通知。 市认定小组从未授权或委托任何机构和个人从事与高新技术企业认定工作相关的培训、代理申报等活动，机构和个人的此类活动与认定小组无关。 单位或个人如对高新技术企业认定工作有异议，以单位名义反映情况的材料须法人签字或加盖公章并扫描为PDF文件，以个人名义反映情况的材料须署实名并提供联系方式，发送至gaoxinchu@kw.beijing.gov.cn，或拨打高新技术企业认定工作监督电话。提出异议应以事实为依据，内容具体详细，并提供相关证据材料。对于单位和个人反映的问题，我们将严格按照有关规定办理。 特此通知。 附件： 1、2026年度高新技术企业受理信息汇总表 2、关于开展昌平区高新服务机构登记的通知 3、科技部火炬中心统一身份认证与单点登录用户转移到科技部政务服务平台登录使用说明 4、科技部《关于高新技术企业认定有关证明事项实行告知承诺制的通知》（国科发火〔2021〕362号） 昌平区科学技术委员会 2026年8月12日
房地产售后回租如何进行税务处理
发布时间：2009-04-26 浏览量：134
   “我公司是经省政府批准设立的中德合资企业，经省建设厅审定为二级房地产开发资质，主要从事房地产开发等业务。今年4月，公司在市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完工，对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售。商铺单位面积为50平方米，每平方米售价2万元，开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。开发商每年收取商户的租金600万元，需要支付给购房者的租金480万元。对售后返租方式销售商铺如何进行税务处理，有没有税收筹划空间？”近日，河南省某税务师事务所接到某房地产开发有限公司王会计打来的咨询电话，注册税务师结合财税政策进行了解答。
　　所谓售后返租，即售后回租，又称售后包租、售后承租。房地产业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人，购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。
　　售后返租的税务处理
　　售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户。这里侧重从开发商的角度，说明售后回租业务的税务处理。在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和出租人）出现。国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：获取资产增值收益的权益；承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失；占有资产的权益；在以后资产存续期内使用资产的权益；处置资产的权益。
　　按照上述规定，该房地产开发公司应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。作为销售业务，应根据《营业税税目税率表》所列“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。对代当地政府及有关部门收取的一些资金或费用（如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通信配套费等），不论其财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。另外，在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其财务上如何处理，均不得从营业额中减除。这样做的目的在于堵塞利用价外收费或开具发票分解计税依据的漏洞。作为租赁业务，开发商一般先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。对开发商收取的租金，应根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。需要注意的是，开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。
　　售后返租的纳税筹划
　　在上述租赁业务中，购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。
　　方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。
　　开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。开发商每年收到商户的租金600万元，应缴纳税费计算如下：
　　营业税＝6000000×5%＝300000（元）；城建税＝300000×7%＝21000（元）；教育费附加＝300000×3%＝9000（元）；税费合计330000元（其他税费计算略）。
　　方案二，开发商成立物业管理公司，开发商在现房销售时，只与购房者签订房地产买卖合同，由物业管理公司与购房者另外签订委托代理租房合同。
　　财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。所以，物业公司就可以将代收代付租金的差额120万元作为计税依据，按照“服务业”税目5%的税率缴纳营业税金及附加；也可以按照“代理业”营业税计税依据的相关规定，将代收经商户的租金600万元，分解为代收租金480万元和代理手续费120万元，物业公司代收的租金480万元不用纳税，仅就代理手续费120万元缴纳相关税费。物业公司缴纳的税费计算如下：营业税＝1200000×5%＝60000（元）；城建税＝60000×7%＝4200（元）；教育费附加＝60000×3%＝1800（元）；税费合计66000元。
　　对比两种方案可知，由物业管理公司与购房者签订委托代理租房合同比以开发商的名义与购房者签订房屋租赁合同节省税费264000元（330000－66000）。